일시적인 1가구 2주택은 왜 비과세인가?

집을 각자 하나씩 갖고 있는 남녀가 결혼을 했다면 이들은 1가구 2주택이 된다. 다른 예를 하나 더 들어보자 아들과 아버지가 각자 집을 하나씩 갖고 있는데, 아버지가 갑자기 돌아가셔서 아들이 아버지의 집을 상속받게 되었다면 아들은 2주택을 소유하게 된다. 

이렇듯 의도하지 않았지만 2주택이 되는 경우, 양도시 높은 세율의 세금을 내야 할까? 내가 이런 입장이라면 엄청나게 억울할 것이다. 주택 투기를 막기 위해 2주택자에게 양도세를 높게한 것인데, 위와 같은 억울한 피해자가 생기게 된다.

다른 예를 들어보자

소형 아파트를 갖고 있는 사람이 좀 더 넓은 평수의 아파트로 옮겨가기 위해서 새로운 아파트를 구입하려 할 때, 2주택이 되지 않으려면 기존의 소형아파트를 팔고 새로운 아파트를 사야되는 것이다. 만일 소형 아파트르 팔았는데, 새로운 아파트의 매물이 없어서 구입시기가 늦어진다면 그 가족은 어디에서 살아야 할까? 

이런 이유로 대부분의 사람들은 새 집을 먼저 구입하고 기존의 집을 나중에 매도하는 것이다. 이렇게 집을 옮길때도 2주택이 된다. 이 경우도 주택 투지의 의도는 전혀 없는데, 2주택이 되는 경우다.

위의 3가지 예처럼 의도하지 않은 2주택자를 보호하기 위해 일시적인 1가구 2주택에 대해서 세금 중과를 하지 않는다. 

1년에서 2년으로 늘어...

지난 2008년 11월 27일을 기점으로 이후에 1가구 2주택이 된 경우, 2년간 양도세 중과를 유예해 준다. (11월 27일 이전에 2주택이 된 경우는 유예기간이 1년임.) 따라서 2주택이 되었어도 2년 동안 매도할 수 있는 시간을 주는 것이다.

2주택 중과를 피하기 위하여 서둘러 매도한다면 시세보다 싼 가격에 팔아야 하기 때문에 2년 이라는 시간은 더없이 소중한 시간이 될 것이다. 

기존 주택에 대한 양도세 비과세 기준은 통과해야...

일시적인 2주택자라고 해서 무조건 양도세를 면제해 주는 것은 아니다. 매도하려는 주택에 대한 보유기간과 거주기간을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 일반적으로 3년을 보유하면 비과세이지만 서울을 비롯한 6대 도시(과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)의 경우 2년 동안 거주 해야지 비과세 혜택이 주어진다.

또한, 고가주택(양도가액이 9억원을 초가하는 주택)의 경우도 비과세 혜택이 없다.
 
취득일과 양도일을 정확히 알고 있어야...

위에서 언급한 유예기간은 취득일과 양도일을 기준으로 2년간을 말한다. 만일 취득일과 양도일을 잘못 계산하여 하루 이틀 차이로 피해를 본다면 정말 억울할 것이다. 따라서 취득일과 양도일이 언제인지 정확하게 알고 있어야 손해를 보지 않을 것이다. 

일반적인 거래의 경우에 취득일과 양도일은 당해 주택의 매매대금의 잔금을 청산한 날과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이 취득일과 양도일이 된다. 

반면, 주택을 분양 받을 경우에는 분양대금에 대한 잔금을 청산한 날과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이 주택의 취득일이 되지만 분양 받은 주택이 완성(사용승인, 임시사용승인)되기 전에 분양대금의 잔금을 선납한 경우라면 분양받은 주태이 완성된 날이 취득일이 된다.

1가구 2주택, 필요할 때도 있다.

간혹 1가구 2주택은 절대로 안된다고 생각하시는 분들이 있다. 하지만 위의 예처럼 불가피하게 또는 필요에 의해서 2주택자가 될 수 있는 것이다. 

집을 옮길 때 또는 의도하지 않게 취득한 집을 처분할 때, 2주택이 안되려고 안감힘을 쓰다가 오히려 손해를 볼 수 있으니 법이 허용하는 범위 내에서 잘 활용하기 바란다.